99年地契屋業值得買嗎？永久地契和99年地契，哪個比較好？沒想到竟然是「這個」！

永久地契（“Freehold”）的粗體字眼常常在發展項目的宣傳廣告牌和小冊子中可以被看見。但是為什麼發展商會認為強調項目的永久地契特征極其重要？為什麼人們紛紛要購取永久業權的房產呢？這主要原因是因為我們所學到有關於購買物業的第一件事，即是教我們只購買永久地契的物業。我們都從父母、同事、房地產協商者和銀行官員聽取了同樣的建議，甚至也常讀到在線文章提到說購買永久業權物業是多麼重要。由於有如此高的重視度，因此我們把辛苦掙來的錢花在永久地契物業上這一觀點，更得到了加強。

永久地契簡單來說，永久地契是指您永遠持有該產業的擁有權。意思是說，您離世後您可以將房產轉讓給您的孩子或指定的人，而他們也可以傳授給他們的孩子、孩子的孩子、孩子的孩子的孩子…… 租賃地契

租賃地契（Leasehold）在另一方面，技術上意味著您不是房產／土地的擁有者，您只是把該房產或土地租下一段特定的時間（在大馬，新房產的租賃期往往為99年）。如果您購買二手物業，那麼這段期限也就更少（例如：該物業20年前的期限是99年，您今年把它買下的話，所剩的期限即為79年）。當房產的有效租賃任期即將結束時，您需向州政府提交延長租約的申請。一旦申請被批准，您將需要支付一筆費用（根據該房產/土地的當時市價而定）。

社會對永久和租賃地契房產／土地的共同假設但是，永久業權房產／土地真的更值得購買嗎？還是這只是一個從假設或樂觀理想中被產生出來的迷思？看看以下有關於永久和租賃業權房產的一些常見假設，並從這些一般的假設中篩選出事實吧。 

一、您永遠擁有一個永久地契房產/土地

假設：被拒（但不百分百）雖然永久地契房產／土地的業主有權永久保留該房產／土地，但事實上所有的永久地契房地產都受1960年“土地征用法令”的約束，這讓政府有權在必要時取回該房地產（如這件捷運項目的土地收購案子）。 

其後，政府將根據土地/房產的市價補償所有受影響的業主。所以事實上，永久地契不相等於永久的擁有權。

二、永久地契房產/土地價值較高

假設：似是而非不是所有的租賃地契房產／土地都比永久地契便宜。其它的影響因素還包括項目地點、房產類型、建成面積等，這一切都必須受考慮。然而，如果拿兩個全方面相似的房產作對比，其中一個是永久地契而另一個是租賃地契，一般上，租賃地契的價位會比永久地契的低20%。 

除此之外，物業的價格也受到供求原則的影響。因此，如果永久地契物業比較受買家歡迎，那麼很自然的其價格也會比較高；無論是在短期內還是長期來看。

因此，租賃地契物業未必一定會比永久地契物業來得便宜。三、永久業權房產/土地隨著時間的推移享有更好的升值率

假設：被確認雖然有證據證明永久和租賃地契房產／土地雙雙的增值率旗鼓相當，但這情況只發生在租賃期的前20至30年。之後，這些租賃地契房產／土地的價值將保持在停滯狀態；租賃有效任期越接近，停滯狀態即會不斷惡化。因此，如果您想尋找一個能長期穩定增值的物業，永久地契物業將會是更好的選擇。

四、永久地契物業比較容易獲融資

假設：被確認銀行一般都比較不願意提供貸款給租賃地契物業的買家，尤其是那些只剩數年（甚至幾十年）租賃限期的業主。但是如果您成功獲得租賃地契物業的銀行貸款，其貸款可能會顯著低於90%的最高貸款額。五、租賃地契房地產比較難賣

假設：被確認 

租賃地契房產，尤其是那些樓齡較大且租賃有效期即將結束的房地產，確實比較難出售。這是因為租賃期的延伸申請是個未知數，完全是由地方當局決定。有鑑於此，很少買家會願意承擔購買租賃物業的風險，因為擔心會無法延伸租賃期；因此，潛在買家數量少，即導致更難出售。裁決：盡量購買永久地契物業如果物業的所有其他方面，如房產類型、面積大小、地點、設施等都不分上下，那麼選擇永久地契的會是更好的選擇。

購買租賃地契物業的好處永久地契是新發展項目極具吸引力的特點。有鑑於此，發展商都會設法讓租賃地契項目更具吸引力。因此相比於永久業權房產，很多租賃業權項目都會在設施、設計主題、工藝等方面提供更超值的素質。在房地產市場，地點扮演著一個非常重要的角色。例如，很多搶手地點的土地，如雙威鎮、八打靈再也（較舊的地區）、麗陽、士布爹甚至喬治市都屬租賃地契。未來前景：可負擔性或勝於永久業權隨著房價有增無減的趨勢，房地產是否值得購買的決定性因素可能不再僅僅取決於其房地產的地契類型。這一點對首購族來說尤其如此，因為負擔能力是首購族買房時必須解決的首要問題。由於永久地契物業的需求量高，市面上的供應可能會愈來愈有限，甚至可能達到供不應求的地步。到那時候，永久和租賃地契兩者的因素可能就會變成毫無意義。

結論簡單來說，永久地契物業會比租賃地契物業佔上風（假設所有其它因素相似的情況下）。說到最後，買家的購買決定最終取決於，本身的負擔能力以及地點等因素是否值得妥協物業的擁有權期限。

陳俊偉來信提問：“99年地契和永久地契有何不同？99年地契的屋子到期了會怎樣？如果一棟99年地契的公寓到期了，要更新另一個99年，需要多少費用？大致上99年地契的屋業值得買嗎？”

答：購屋者協會中文組主任陳鐘靈指出，關於更新地契費用的事宜，主要是由個別縣土地局決定，屆時會根據產業的類型、市價來決定。

一棟99年地契的公寓契約在期滿之前，業主需向有關土地局提出申請，並且支付更新地契的費用。

關於99年地契的產業是否值得購買，這問題見人見智，假如是在轉手市場購買99年地契的產業，如果剩下的年限不多，買方要向銀行申請產業貸款可能比較難獲批，或者買主必須准備比較大筆的自付款，也許只能獲50%貸款。

在這種情況下，賣主不應過於堅持所要的交易價，而是按情況稍微調低，以加強賣出產業的吸引力。

屋業增值幅度逐年縮小

換句話說，99年的產業單位，假如剩下年限少過60年或是50年，一般來說，產業的增值幅度會逐年縮小，除非是產業所在位置非常理想。

因此，手上擁有99年地契單位的業主，需有這樣的認知，如果是買來自住，價格比永久地契產業便宜一些，還是可以考慮的，只是日後要賣，買主可能會向賣主討價還價，他們所持的理由無非是：“因為你的產業是坐落在99年契約的土地上，而且交易需要尋求州政府的批准，要耗比較長的時間。”這可以說是99年地契產業較遜色的地方。

參考來源