小錢也能買便宜法拍屋 投資低風險高獲利的法拍屋
台灣法拍屋土地廠房代標
買法拍屋 第一個想法常常是：「有海蟑螂會破壞屋況 或是黑道恐嚇」
「過程很繁瑣，而且要跑法院很麻煩」
「被法拍的房子不是都有問題」
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其實，法拍屋是任何人都能切入的市場，
宜朋資產管理顧問建議只要先做好功課，都能用小錢買到好的便宜的房子！
通常投資客是用什麼方式買法拍屋，讓身家迅速翻一倍更甚數倍
首先有四個在投資前必懂的法拍基本常識
第一 為什麼會有法拍屋？
法拍屋會產生最常見情況是「欠錢」，
其中又以欠銀行錢為主。
舉例來說，當個人或公司向銀房貸款時，
會要求兩種擔保：
一種是「物保」，也就是房屋的抵押權，
另一種是「人保」，
因為萬一拍賣房屋後的價金還不夠還給銀行，
銀行可以要求保證人幫債務人還錢。
若連續３個月以上無法如期繳交貸款，
銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋，
來償還債務人積欠的貸款。
此時法院所拍賣的房屋，就叫做法拍屋。
第二 法拍屋拍賣資訊上哪找?
法拍屋在拍賣前，
依規定都會預告公告在法院的公布欄與司法院的網站公告上。
金拍屋、銀拍屋 其實也是法拍屋
金拍屋和法拍屋差別是執行拍賣的是金融公司，不是法院。
還有一種「銀拍屋」，是由銀行自行辦理拍賣。
通常是拿去法院拍賣後，經過一拍、二拍、三拍
都乏人問津，為了避免這些房子被賤價出售、
增加債權銀行的虧損，銀行只好買回來自行處分。
缺點是賣相通常較差，優點是購買成本相對便宜，
沒有點交和搬家費用的問題，也可以請銀行承辦人帶看房子。
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第三 法拍屋與買成屋最大的不同在於？
靠著法拍屋翻身、累積上億身家的蔡璟柏，
建議讀者買法拍屋一定比市價便宜，
但必須建立四大認知，看自己能不能接受，
再決定要步要買法拍屋。
1. 無法得知屋況
房子被法拍被法拍已經讓債務人心情惡劣，
開放給有意競標者入內看屋的機率可說是微乎其微。
但其實只要拜訪樓上樓下的鄰居，
就可以知道標地物內部的大致狀況。
2. 可能需要額外支付搬遷費
法拍屋分點交和不點交兩種，
點交的房子 指的是查封時以竟是空屋，
或者是由債務人自住；
不點交的房子 指的是裡面還有合法居住的人，
或是非法佔用的人，得標者只能自行處理。
3. 至少需要三成自備款
購入一般的房屋時，大概準備二到三成的自備款，
如果是首購族還能申請優惠利率房貸。
而法拍屋雖然只需繳交拍賣比價兩成的保證金，
但須負擔的雜費較多，
最好多準備一成的資金因應。
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4. 七天內要繳清尾款
由於法拍屋得標後七天內必須繳清剩餘八成的餘款，
很多人在得標後才匆匆去找銀行，
問了很多家才發現不是每家銀行都有做代墊業務。
如果得標後來不及繳清尾款，或是反悔覺得 得標價太高，
想要放棄，會有很多後遺症發生。
所以，投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作，
事前對標的物件調查得越清楚，
在投標是裡你的腦袋就會越冷靜，
不會因為投標的人很多就自己抬高價錢。
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第四 投資法拍屋到底怎麼獲利 ?
儘管「傳說中」法拍屋問題多，
但是有許多投資人前餔後繼進入這個市場，
其中一個原因就是看中它「便宜」。
法拍屋價格會比較低，
就是因為雖然第一次拍賣時，
底價不會比市價低太多，
但是第二次拍賣的起標價就會是第一次的 8 折，
第三次則是第二次的價格打 8 折，
等於比市價至少打了6.4 折。
另一個原因就是，只要熟悉法拍的程序與規定、
擁有調查屋況與閱讀公告的能力，
能承擔變動成本 ( 搬家費用)，
就能以低於行情的價格買到房子，
賺取高額的報酬率。
也就是說，
只要資金充足 (或是信用夠好銀行願意貸款給你)
不怕碰到障礙，願意努力解決，
投資法拍屋是一門很好賺的生意。
5. 有利可圖才買進 !
建議想投資法拍屋的人，
應該先多了解一般房地產的市場行情，
唯有你挑選的物件，
在市場上找不到相同條件，價錢又較低，
才有買進的價值。
不點交法拍爭議多 一般新人入手法拍屋請先三思
「不點交」的法拍屋雖然要點時間處理，但絕不是處理不了的難題
萬一真的碰上會大肆破壞的奧客，要花多少錢？我想，這也是不能忽略的支出；此外，一般上班族新手，有這樣的力氣嗎？也是一大問題，但，機會是給願意奮力一搏的人的，想要買房子，還是有很多人願意用盡一切力氣，畢竟有夢最美！
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宜朋資產管理顧問整理分享自 本文 CMoney 網站，撰文者：CMoney官方
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