房產致富大學問
草泥马
房产致富大学问
作为一位专业在业权转让的律师，汪杰维处理过无数产业转移手续，累积了不少产业相关知识，继而对产业投资有了更深一层的认识，更在短短的两年时间里，凭着本身对于产业领域的认知，再加以研究后，成功积累不少产业之余，更一举跻身成为产业投资者。
汪杰维：目前产业市场步入放缓期。（图：星洲日报）
作为一位专业在业权转让的律师，汪杰维处理过无数产业转移手续，累积了不少产业相关知识，继而对产业投资有了更深一层的认识，更在短短的两年时间里，凭着本身对于产业领域的认知，再加以研究后，成功积累不少产业之余，更一举跻身成为产业投资者。
业权转让律师 分享房市决胜策略
汪杰维在本地国立大学（UKM）修读法律课程，毕业后即作为刑事法实习律师，而在2014年实习结束后，设立了一家律师楼，目前是郭汪律师楼管理合作伙伴，主要负责业权转让。
汪杰维向《投资致富》指出，在处理业权转让事务中，成功让他积累产业相关经验，继而从业权转让处理文件中，掌握产业市场的概况。
汪杰维表示，尽管如此能够掌握市场情况，惟在购买一间物业前，依然会实地考察。
他分享本身使用的两项产业投资策略，分别为炒卖产业（Flipping Property）及持有产业（Keep Property）。
短期炒卖：买价须便宜40%
汪杰维补充，炒卖产业的操作方式是以低于市价30至40%的价格购买房产，继而在6至8个月内，转手卖出。
他说，此策略是在短期内获取利润，因此，必须确保购买的产业价格一定要低于市价，否则的话，不单无法获利，可能还会蒙亏，因为投资者在购买房产转售后，必须承担律师费、印花税及产业盈利税（RPGT），是一笔不小的费用。
汪杰维说，“炒卖产业普遍上比较适合在二手市场进行，只要多花时间，就可以在一个区域里，找到1至2间价格比市价便宜的房产。”
二手炒卖时机已过 新楼盘具潜能
他分析道，目前并不适合在二手市场炒卖产业，主要是过去几年，产业价格已达到一个顶峰，难有适合的价位进行这类型交易。
“如果购买的二手房产价格过高，将很难以更高的价格出售。”
不过，他指出，新房产市场目前却有炒卖房产的潜能。
“房产领域具周期性，目前进入放缓期，我推测房产领域将在未来5年逐步复苏。”
汪杰维说，他与产业投资的合作伙伴较常的做法是与发展商联系，以低于市场的价格，购买多间房产。
“发展商需要3至4年建造房产，完成建造后，相信能与我们预测的复苏时机相配合。”
他说，这期间只是需要承担银行的利息，对于他而言，尚在可负担范围。
不过，汪杰维承认，所必须面对的风险是所推测的复苏时间。
长期持有：租金能抵房贷
至于另一项投资策略，则是长期持有，并且能够以租金承担借贷款额。
汪杰维透露，作为一名产业投资者，资金大部份源自银行房贷，因此就必须确保买入的产业拥有5至8%的租金回酬，也即是租金可以偿还银行贷款，不需投资者自掏腰包补贴房贷。
“因此，在投资任何一项产业时，都必须时刻保持谨慎，深入研究，了解产业的价值及当地环境。”
他说，必须实地了解房产类型、周围环境、房子价格、租金价格、居住人群等，房子可以租多少钱，出租予哪一类的租户。
汪杰维坦言，无论是哪一项投资策略，都必须要做好研究，不要听信市场流言。
此外，汪杰维也提到，在近3年，律师楼处理的业权转让明显已经减少，代表产业交易量减少，意味着产业市场已步入放缓期。
据他观察，300万至500万令吉的房产交易量也已由三、四年前开始减少，而在近两年，超过百万令吉的交易量已减少约30至40%。
危机中最能寻找机会
汪杰维说，产业放缓加上政府实施的打房行动，的确减少不少投资活动，且目前产业价格已难以上扬，导致许多人却步，惟他认为，在危机中最能寻找机会。
“因此，目前产业放缓，是投资的好时机，不过必须做好万全准备，绝不贸然入市。”
汪杰维与合作伙伴一同前往产业地点进行考察。（图：星洲日报）
借力投资最少钱最大效应
而在众多的投资项目里，汪杰维独爱产业投资，因为产业投资可以借杠杆力量投资，让最少的钱发挥最大的作用。
他说，投资房地产，是投资在有形资产，而投资在纸投资，就如无形资产，难以抓摸。
用租金还房贷=用别人的钱投资
汪杰维也指出，产业投资是唯一一项银行可供贷款至90%的资产（首两间屋子可获90%贷款），而透过贷款投资产业，就如用别人的钱投资。
汪杰维举例，在股票市场里，投资1只100万令吉的股票，则必须使用100万令吉购买。
“惟投资在产业市场，如果1间100万令吉的房产，可以获得银行90%的贷款，就意味着只需用10%的钱，即10万令吉，就可以拥有100万令吉的产业。”
物业管理影响房产价值
不过，他不否认，一旦无法妥善管理投资，很容易使得房产沦为负债。
所以，汪杰维指出，妥善管理也是很重要的一环。
汪杰维强调，产业投资一定要有完善的研究调查，绝对不能够跟随市场风气购买，他相信投机市场已经成为过去，难以如7或8年前般“随风起舞”，目前还是以基本面投资才能够继续生存。
他说，在2009及2010年期间，房产交易较为活跃，大部份人都会买来投资，而且，也都可以从中赚钱。
“但是，在政府实施第三间房产仅能获得70%的贷款等打房措施后，产业投资随即慢下脚步。”
汪杰维（左二）与产业投资伙伴一起参与活动。（图：星洲日报）
投资者常犯错误不熟却买
提到产业投资，侃侃而谈的汪杰维也提出许多投资者会犯的错误。
他说，许多投资者并不懂得如何区分投资与投机，对于他而言，投资者注重基本面，不会人云亦云，在做任何一项投资前，都先做好研究，了解概况及分析是否能够获利，继而才决定是否要投资。
牛市已过难赚大钱
“相对投机者，则是完全被市场牵着鼻子走，往往会相信所谓的内幕消息，只要听到什么地方推出新楼盘，也不多做分析，立即蜂拥抢购。”
他说，也许在2008及2009年产业高峰期时，人人都可以从产业市场赚大钱，惟以目前的市况，却是更应该谨慎行事，不应跟风贸然购买自己不熟悉的房产。
本身笃信基本面投资的汪杰维表示，在购买任何房产前，都会先到房产地点巡视环境，了解附近其他产业价格，周围住了什么人，加以分析。
投资前必问问题
“在作出投资前，会先确定我要投资的房产类型是什么，如果是要出租，租客将会是谁，如果是要出售，则大概需要持有多久才可以出售，买家是谁以及往后的经济变动会是怎样。”
他补充，如果是作为炒卖的产业，价格则一定要符合低于市价30至40%的条件，如果不能符合，就坚决不买。
“如果是作为租用的产业，则一定会先了解可以租给什么租户，怎样才能把房产出租。”
满足租户需求长期顺利收租
汪杰维说，如果在比较熟悉的地方进行投资，则需1至2天时间做研究调查，如果是一个较陌生的地方，则可能需要花1周的时间收集资料。
他说，就是因为做了深入的研究调查，且了解欲投资的产业，因此，通常都会晓得可以以多少钱出租或多久可以放盘。
不过，所有事情都有例外，汪杰维也曾经遇上租金远低于供款的情况。
“我在2015年，于巴生买一间双层排屋，每月供期约3000令吉，惟附近的租金却只有1300令吉。”
也许，对于其他投资者而言，继续供期等待房市好转，再调高租金是最好的方式，但是，对于汪杰维而言，却是一项要倒贴的事项。
让房子升值
也因此，他与合作伙伴用了约半年的时间，想方设法为房子增值。
最后，汪杰维将租户目标转移至利基市场，将屋子租给注重生活品质的租户。
“寻找愿意出高价的租户或公司，然后，深入了解租户的需求，再满足他们提出的各项需求。”
“其实，业主只要站在租户立场多想想，就可以解决许多事项，从小事着手，在租约里列明协助处理的水电维修事项就将问题解决了。”
他说，抓住租户怕麻烦的心里，愿意提供租后服务，就可以寻得适合的租户。
汪杰维从这个个案了解到，小细节能够左右事件的发展，因此，在往后他都会注意细节，尤其是租户的要求。
实地考察后，汪杰维一行人进行讨论。（图：星洲日报）
首购族须知不只订金
汪杰维提到一些首购族并不清楚本身的权益以及应该注意的事项，继而导致不必要的事情发生。
不够钱付印花税、律师费、杂费
他说，许多首购族不了解除了缴付房价订金外，还须付印花税、律师费及3至6个月的杂费。
“首购族在签订单时，并不晓得本身必须支付上述款项，因此，时常会出现钱不够的窘境。”
汪杰维说，每当遇到此问题，会建议购屋者到雇员公积金局（EPF）提款，以应付多余的开销。
“此外，首购族也不晓得向银行贷款时，必须支付贷款合约费用。”
他说，首购族并没有相关知识，其实，购屋者在买房产前，应该先了解清楚所需支付的款项数额，这是他们的责任。
签约付订金附带条件不利自己
而另一项购屋者不晓得的，就是本身的权益。
他说，首购族在签署买房订单时，并没有详细阅读所附带的条件。
“经常发生的事情是借不到房贷，却不得不买。”
他解释道，签署订单时，购屋者没有详细阅读条文，即交付2至3%的订金，但是，最终却无法获得房贷，而一旦不履行购买承诺，则卖方会充公订金。
他说，其实，购屋者可以在签署订单时，要求添加“依据贷款批准购买”，这样就可以保障买卖双方的权益，又不会引发不必要的麻烦。
汪杰维建议购屋者在买房产时，要清楚了解所签署的订单及买卖合约。
汪杰维直言，许多时候，律师是依据合约条文进行任务，因此，购屋者必须掌握基本常识，保障本身权益。
他也提到，在买卖合约里，并不存在房产价格高或低于市价的争议，只要买卖双方同意出价，即可撮成交易。
“不过，一旦其中一方毁约，则必须依据签署的订单或合约作出赔偿。”
汪杰维指出，通常二手房产在拥有地契的情况下，产业转让手续需时3个月，而发展商兴建的新房产，则需要2至3年时间处理。
至于售屋予外国人，汪杰维指出，根据政府条例，外国人欲在吉隆坡购买房产，仅能买100万令吉以上的分层地契，即服务式公寓或高楼建筑。
他补充，外国购屋者还必须获得政府的同意书，才能够完成业权转让程序。
汪杰维坦言，律师身份让他赚取收入，投资则增加他的财富，而在有效调配时间的情况下，他并不会放弃当律师，也会继续产业投资。
汪杰维认为，产业市场只要长期持有，一定可以从中获利，主要是因为根据过去20年的历史，产业价格并没有出现大跌的情况。
结语：
投资是许多人增加财富的另一个管道，惟在投资之前，必须做好万全的研究与准备，就连律师工作繁忙的汪杰维也抽出时间做研究，因此，想要成为投资者还是投机者，就看你能为增加财富付出多少劳力。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：刘玉萍‧2017.05.07
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