113年Q2新成屋餘屋破10萬宅！哪些地區房價最受衝擊？

根據內政部不動產資訊平台113年12月報告，113年第1季待售新成屋突破10萬宅，創下統計新高，雖然第2季略降至10萬3,130宅，但仍處於歷史高點，顯示市場供給壓力增加。同時，政府限縮餘屋貸款成數至3成，建商資金調度受限，市場供需結構變化，引發房價走勢的關注。

待售新成屋數量攀升，加上央行限縮餘屋貸款成數，可能對房價走勢帶來連鎖效應。對購屋族而言，這將如何影響購房決策？房價是否會因此下跌？本篇文章將深入探討餘屋貸款政策、全國待售新成屋現況，以及其對房市與購屋族的影響，幫助民眾掌握市場變化，做出更明智的購屋決策。

一、餘屋貸款是什麼

餘屋貸款是指建商針對尚未售出的新成屋或已取得使用執照但仍在銷售中的建案，向銀行或其他金融機構申請的貸款。根據中央銀行的定義，餘屋是指屋齡五年內且仍維持第一次所有權登記的住宅（含基地）。

• 貸款對象：餘屋貸款主要是針對建商或公司法人，個人無法辦理。
• 貸款成數：第七波信用管制措施下，餘屋貸款的最高成數為30%。
• 貸款年限：最長不超過3年。
• 還款規定：第二年起需開始還本金，至少還10%至20%，不可在到期時一次性還清。

二、央行限縮餘屋貸款成數的目的

1、防止過度投資炒作

2、降低金融風險

3、 促使建商加快銷售，回歸市場機制

三、全國待售新成屋概況（113年第2季）

1、全國待售新成屋變化趨勢

依據內政部不動產資訊平台報告，109年第3季至110年第4季維持約 7萬宅，自111年起上升，113年第1季達 10萬7,667宅，113年第2季略減為 10萬3,130宅。

2、六都待售新成屋數量變化

根據最新數據，全台待售新成屋量持續攀升，其中新北市以20,452宅

居冠，主要集中在板橋、新莊、淡水與三重，佔比約50%。桃園市則在110年後反轉上升，達17,796宅，以龜山、桃園、中壢為主（約佔67%）。臺中市與臺南市分別達15,925宅與10,212宅，待售量緩步增加，集中於北屯、南屯、烏日，以及安南、永康、歸仁等區域。高雄市自111年第2季起回升，達12,165宅，主要分布在三民、鳳山、楠梓、左營等地（佔56%）。此外，待售量超過500宅的行政區仍廣泛分布於六都核心區，顯示部分地區市場供給壓力加劇，可能影響未來價格與銷售策略。

3、待售新成屋攀升原因

• 近年推案量大增：自 111 年起，新建案數量逐漸增加，113 年上半年核發使用執照超過 6 萬宅，加上市場消化速度放緩，導致待售新成屋數量攀升。

• 餘屋貸款政策收緊：政府於 第七波信用管制後，將餘屋貸款成數降至 3 成，導致建商可動用資金減少，資金壓力加大，影響推案與價格策略。

四、餘屋貸款政策對一般購屋族的影響

1、可能促使建商降價求售，對買方有利

• 銀行限縮餘屋貸款後，建商資金壓力變大，無法輕易用貸款支撐餘屋持有時間，因此可能會選擇 
  降價求售，加快銷售速度，以回收現金。
• 如果市場餘屋量大，競爭激烈，價格鬆動的可能性更高，買方能談到更好的價格。

2、 購屋貸款條件不變，首購族影響不大

• 餘屋貸款主要針對建商，一般民眾購房時申請的房貸（如青安貸款、一般房貸）並未受到影響，貸款成數和條件仍以個人財務狀況為主。
• 因此，對於有剛性需求的自住買家來說，短期內影響有限。

3、投資客市場可能受影響，房價炒作減少

• 限縮餘屋貸款後，建商無法輕易「撐住價格」，這可能會讓短期投資客的進場意願降低，導致市場炒作降溫，房價波動趨緩。

五、餘屋增加是否影響房價

1、房價短期內仍具支撐

雖然供給增加，但建商仍希望維持價格，短期內降價幅度有限，尤其北部精華區產品價格仍具撐盤力。

2、市場分化明顯

餘屋增加對不同區域與產品類型影響不一，高單價區域（如台北市、中山區、大安區）因供需穩定，價格影響較小；但供給量大的區域可能出現議價空間。

3、哪些地區房價可能受影響

• 短期來看（2025年），餘屋較多的區域（如新北市、桃園市）房價可能會有價格鬆動或修正，但跌幅不一定明顯。
• 長期來看，若高利率與政府政策持續影響買氣，且供給過剩，則部分區域房價可能抑制購屋需求，影響買氣。
• 但熱門區域（如臺北、科技園區附近）仍具支撐力，房價較不易下跌，最多僅有漲幅趨緩或微幅修正。

113 年待售新成屋攀升，反映出市場供給增加與銷售速度放緩。政府收緊餘屋貸款，對建商資金調度影響甚鉅，中小型建商首當其衝。短期內房價仍有支撐，但長期來看，若市場持續供過於求，部分區域房價可能鬆動。對購屋族而言，短期內可能有較好議價空間，但長期供需仍需觀察，建商的融資情況將影響未來房價走勢！

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