第七波信用管制措施懶人包！本篇帶你一次了解
房產加分
113年9月19日，中央銀行宣布第七波選擇性信用管制措施，旨在抑制房市過熱。這波措施被視為史上最嚴，重點包括取消名下有房者第一戶購屋貸款的寬限期，並將第二戶購屋貸款的成數從6成降至5成，且適用範圍從原本的六都擴大至全國。針對公司法人及高價住宅貸款，最高成數也從4成降至3成，顯示央行嚴控資金流向不動產市場，尤其針對投機行為加以打擊。
一、第七波選擇性信用管制的背景與意圖
選擇性信用管制是央行調控金融市場的一種工具，針對特定的資金流向或貸款類型進行限制，以避免資金過度集中在風險較高的領域。自2020年起，央行已經數次推出類似措施，以應對台灣房市過熱的問題。近期因房市交易量大幅上升，房價持續攀升，特別是在高價住宅和投機性購屋需求的推動下，房市再度出現過熱跡象。根據2023年數據，住宅貸款年增率創下17年新高，建築貸款的增幅也再次攀升，銀行不動產貸款集中度接近歷史高點，這都促使央行決定採取更為嚴格的信用管制措施。
二、第七波選擇性信用管制的內容
這次管制措施針對多種購屋貸款進行限制，具體內容包括：
- 第一戶購屋貸款取消寬限期：名下有房者無法再享有寬限期，意在壓抑投資客借款購屋的積極性。
- 第二戶貸款成數下調：自然人購買第二戶房屋的最高貸款成數從6成降至5成，並擴大適用範圍至全國。
- 法人及高價住宅貸款限制：公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅及第三戶以上房屋的貸款成數由4成降至3成，抑制法人囤房和高端住宅的投資行為。
- 餘屋貸款：餘屋貸款的成數也從4成調降至3成，進一步限制市場上非自住需求的購房資金。
三、信用管制的影響與後續調整
此次信用管制影響面廣泛，特別是針對投資客和多房持有者，市場普遍預期這將使房市交易量明顯縮減，並對房價上漲趨勢帶來壓力。不過，措施推出後不久，引發繼承房屋族群、換屋族及已簽約購屋者的強烈反應。許多家庭因面臨年底交屋壓力，擔心因新規定導致貸款額度不足或貸款申請失敗。
為緩解民眾壓力，央行於10月9日進行部分鬆綁，主要針對三類人群：
- 繼承房產者：因繼承取得的房屋不計入房貸戶數限制，若繼承者購買新屋且非高價住宅，仍可申辦新的購屋貸款。
- 換屋族：若有實質換屋需求者，可在金融機構切結後，於一年內出售原有房屋，並豁免部分管制。
- 已簽約購屋者：對於已簽約購買成屋或預售屋者，若同時符合上述條件，則不受第七波管制影響，仍可依照原貸款條件辦理。
四、對青年安心成家購屋貸款的影響
青年安心成家貸款政策自2023年8月推出，提供青年首購者更優惠的貸款條件，包括貸款額度提升至1000萬元、利率補貼增加至2碼、貸款年限延長至40年，以及寬限期延長至5年。該政策在市場上受到熱烈歡迎，意外推動了整體房市需求。針對這部分，央行表示新政策並不影響青年安心成家貸款，該貸款仍享有較高成數和優惠利率，以支持青年首次置產。然而，其他專案如公教員工房屋貸款則需遵守新規定。
五、第七波信用管制對市場的影響
第七波信用管制無疑將對房市投資行為產生顯著影響，投資客和多房持有者將面臨更嚴格的貸款條件，市場預期這會帶來房市交易量的下滑以及房價漲幅的放緩。另一方面，對於自住需求者，特別是首購族，政府仍保留優惠貸款政策，然而，由於銀行不動產貸款額度已接近法定上限，申請貸款者可能會面臨更多審查條件。
整體而言，這次管制措施表現出政府對於穩定房市及抑制投機行為的強烈決心。儘管自住需求者在政策上受到了保護，但申請者仍需慎重評估未來利率調整與市場變化帶來的風險。對於投資客而言，這波政策無疑將提高其購屋的成本與風險，房市在未來一段時間內可能進入降溫期，資金流向更將集中於自住需求。
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