買一房也沒有寬限期了?央行會議房市管制4大重點

在全球經濟不穩定及房地產市場波動加劇的背景下，央行於Q3會議上再次聚焦房市調控，這已成為市場熱議的焦點。針對房市的過熱現象，央行此次決定出台一系列新政策，旨在穩定房價，避免市場進一步失控。本次會議內容除了宣布政策利率維持不變之外，還針對信用管制進行了更嚴格的限制，包括提高準備金率等多項措施。這些新政被視為對房市投機和過度囤房行為的回應，預計將對市場產生深遠影響。本文將對會議中的主要措施進行整理，並探討它們可能帶來的長期影響。

抑制房市投機與囤房行為信用管制措施

這次會議的最大重點正是市場所關注的第七波信用管制措施，具體包括以下幾個方面:

1. 第一戶購屋貸款限制：新增規範自然人名下已有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 第二戶購屋貸款成數調降：自然人第二戶購屋貸款的最高成數從60%降為50%，並擴大至全國實施。

3. 第三戶及公司法人貸款成數調降：第三戶及以上購屋貸款、公司法人購置住宅貸款及高價住宅貸款的最高成數由40%降為30%。

4. 餘屋貸款成數調降：餘屋貸款的最高成數由40%降為30%。

央行調控對房市的影響

央行此次的政策延續了近年來對房地產市場的強力調控。這些措施主要針對投機性購房及多戶囤房行為，意圖限制資金流入房市，以穩定市場供需。以下是針對這些政策的深入探討：

1. 第一戶購屋貸款無寬限期的影響對於已經擁有一套房產的購房者，取消第一戶貸款的寬限期將使每月還款壓力上升，迫使這類購房者在資金安排上更加謹慎。這不僅可以有效抑制投資性需求，還將促進住房自住需求的合理化，減少房市中因投資導致的需求膨脹。

2. 第二戶貸款成數調降至50%的效應調降第二戶購屋貸款成數至50%，尤其是將政策擴大到全國範圍，將對投資者產生重大影響。這將提高購屋者的自備款比例，從而降低多戶持有房產的熱情。隨著資金門檻的提升，未來房市可能出現需求減少，進而對房價形成一定壓力，達到穩定市場的效果。

3. 對公司法人的影響：第三戶及高價住宅的貸款成數下調對於法人及高價住宅的限制，將影響企業在房地產市場的投資行為。公司法人的購房能力一般較強，此次將貸款成數降至30%，意味著公司在購置不動產時需要承擔更高的自備資金，可能會減少市場上的企業購房行為。這有助於將市場重心回歸自住型購房需求，避免因資本大量湧入推高房價。

4. 餘屋貸款成數的進一步下調餘屋貸款成數的下調是打擊房地產開發商囤積未售房屋的關鍵措施。這將促使開發商加速出售庫存，從而增加市場供應，平衡供需。對於房地產市場而言，這一措施有望緩解供應不足的問題，減少未來房價上漲的壓力。

影響較大的族群

1. 換屋族：受貸款條件收緊的影響，換屋族在已經擁有房產的情況下，無法享有過去的寬限期優惠，必須採取「先賣後買」的方式來進行換屋計畫。這將增加他們在市場中的不確定性，並且可能推遲換屋的時間。
2. 多屋族：多屋族面臨貸款成數的下調，需額外準備更多資金。這將增加資金壓力，對於現金流不足的多屋族來說，可能不得不退出部分投資計畫，甚至逐步退出市場。
3. 小型開發商：由於融資條件收緊，小型開發商的資金鏈容易受到影響。隨著資金成本上升，一些小型開發商可能無法承擔額外的財務負擔，進而減少新項目的開發，甚至退出市場。

影響較小的族群

1. 首次購屋的青年族群：針對首次購屋的年輕人，政策仍然提供較為優惠的貸款條件。此族群的貸款申請優先受到支持，影響相對較小，仍能維持其購房計畫。

2. 現金充裕的購房者：手中擁有足夠資金的購房者，由於不依賴高比例的貸款，政策變動對其影響有限。他們仍然能夠按照原計劃進行購房行為，市場波動對其決策影響不大。
3. 商用置產族：由於打房政策主要針對住宅市場，商用地產並未受到嚴格的限制，因此此族群可以繼續按原計畫進行商業地產的投資。

正面影響：

1. 穩定房價，抑制投機行為：新的信用管制措施尤其針對多戶持有及高價住宅購屋者，限制了他們的貸款成數，降低資金槓桿，減少過度投機的現象，進而穩定房價，避免市場進一步過熱。

2. 促進自住需求：取消第一戶購屋貸款的寬限期，針對性地減少投資性需求，同時維持對首次購屋者的優惠貸款條件，有助於保障真正的自住需求，讓市場回歸健康的供需平衡。

3. 增加市場供應：下調餘屋貸款成數，對開發商形成壓力，迫使他們更快出售庫存，釋放市場上的房源，這將有助於緩解供應短缺，進而穩定房價上漲壓力。

4. 減少投機需求的資金流入：限制公司法人和第三戶以上購屋貸款的成數，將抑制企業和多屋族對市場的進一步投資，防止資金流向囤房和投資性購屋，進一步減少市場的需求壓力。

反面影響：

1. 影響換屋族和投資者：貸款條件收緊後，換屋族和多屋族需要更多的資金來購屋，尤其是取消寬限期，增加了每月的還款壓力，使換屋計畫變得更為困難。投資者將面臨資金壓力，可能導致部分人退出房市，減少市場活力。

2. 小型開發商受衝擊：融資條件的收緊將增加小型開發商的成本壓力，特別是資金鏈較脆弱的小型開發商可能無法承擔高額的資金需求，從而減少新開發項目，甚至退出市場，影響供應端的活力。

3. 短期市場冷卻：政策實施後，市場觀望情緒濃厚，短期內購房需求可能下降，交易量減少，市場冷卻現象明顯。這可能影響房地產及相關行業的整體經濟活力。

4. 潛在需求被壓抑：對於資金有限但仍有購房需求的潛在購屋者來說，貸款成數的下降將提高購屋的自備款比例，可能迫使部分剛需購房者放棄或推遲購房計畫，間接抑制了市場需求。

這些政策旨在減少資金過度流入房地產市場，穩定房價，並促進自住型需求。然而，由於市場中不同群體的財務狀況和購屋目的各異，政策對各族群的影響仍需進一步觀察。短期內，市場可能會出現觀望情緒加重的情況，但從長期來看，這些措施有助於維持市場的健康發展和可持續性。在打擊投機需求的同時，這些政策也可能對其他市場參與者產生影響，特別是在短期內，如何平衡市場需求與穩定房價，仍然是一個值得關注的課題。

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