房價要上漲？沒那麼快！一張表看懂上市櫃建商「餘屋數」還在高點

好久沒有幫大家更新一下建商的存貨狀況了！或許你會問，這個數字有什麼意義？

佑佑認為，從大範圍來看，這個數字可以觀察台灣房地產的供給量，當餘屋數字一直居高不下，表示賣壓大，房價當然沒有太多的上漲空間；從小範圍看，可以用來判斷一家建商的財務體質，進而操作股票，或者當作買房時議價的籌碼，因為存貨愈高，尤其是餘屋，代表建商的壓力愈大！

先來開個「建商存貨小學堂」，建商的存貨可以分為3大項，包含土地、在建工程和待售房地，編列在上面的數字是看「成本」或「市價」誰比較低，以目前來說，是成本較低，所以建商的存貨數字皆是以成本編列在財報上。

土地，就是建商的貨源，但建商可以不要蓋房子直接賣掉，不會造成房屋供給變多，故先不討論；而在建工程則是蓋到一半的房子，如要從成本換算成市價，則要考慮完工率和毛利率的狀況，假設完工率推估為8成、粗估毛利率為25%，就把在建工程的數字除以80%、再乘上1.25倍。

此外就是待售房地，這是指蓋好而未出售的房產，也就是一般人稱的「餘屋」，同樣地，財報上顯示的是成本，因此若粗估毛利率為25%，則將待售房地的數字乘上1.25倍，約略等於市場價格。

小學堂先下課，來看看最新的2019年第1季上市櫃建商的財報，其存貨的數字究竟如何呢？在建工程為4,241億1,481萬1,000元、待售房地為2,108億661萬7,000元，用完工率8成、毛利率25%的條件換算成市價，在建工程可售金額為6,626億7,939萬2,000元、待售房地為2,635億827萬1,000元，合計9,261億8,766萬3,000元。而且，這還未加計非上市、上櫃建商以及市場上二手屋的賣壓！

如果房地產市況好，建商的餘屋會減少如果房地產市況好，那麼假設只有一個建案的狀況下，在財報上的呈現應會是：在建工程數字愈來愈高，但因預售時賣得好，所以完工後交屋，剩下的待售房地，其數字應該會趨近於0或是極小，代表建商的餘屋少。

但目前上市櫃建商的在建工程和待售房地，這兩個數字雖然不是史上最高，卻都在高檔區間，尤其是待售房地從去年以來就幾乎沒什麼變化，表示建商只有蓋完房子、卻沒有賣出去。

值得注意的是，專門調查新推個案的國泰房地產指數，2018年迄今，個案銷售率在11%至14.47%之間。若以這樣的銷售率來看，未來在建工程完工，除讓建商財報上的待售房地數字持續變多之外，房地產市場上的新屋供給肯定也會變多。

所以，近期房地產雖然出現溫和打底、房價小幅上漲的狀況，但佑佑認為，就跟股票一樣，價格不可能「一條直線」，用箱型理論來說，現在房價應是在區段底部的箱子裡震盪，但想要上漲進入另一個箱型區間，短期沒這麼容易。只能說，買房不要急，多看、多議價，不要被「房價要上漲了」的話術影響了你的決策！台灣房地產討論區(請點我) 

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