該買新房或二手房？一個良心建商對2019年後買房的中肯建議…

最近經常有朋友問我：針對現在的市場行情，作為一個有意購屋者，究竟應該注意那些事情？

我說：現在房市有點像十字路口，有的建案降價也賣不出去，有的建案去化迅速，一下子就賣完了，稍稍慢一點，就買不到了。當大多數人還在觀望和等待的時候，你能主動出擊做出選擇，那麼你就贏了。

筆者並不是要大家立刻買房，而是要付諸「行動」。大多數購屋者現在都停留在觀望和等待的階段。

當前社會的買房氛圍是：先看看媒體、朋友怎麼說，再問問「專家」什麼時候適合買房？如果沒有大的行情變動，那麼大家還是依舊是滑手機、逛街、吃美食，買房的計畫仍是暫擱一旁，一拖再拖。

有個定律叫做「二八法則」，用在日常生活上，指的是：20%的人知道行動才有結果，會去行動；而80%的人會被周圍的環境所影響，猶豫不決，沒有行動。

所謂行動，在房市指的是：看建案、跑房仲店頭，調查市場。所以只有不到20%是真正了解房市的人，只有這些人在資產保值這條路上走的更遠。

這篇文章，就是在你買房之前必須先上的第一堂課。

1.了解預售屋和二手屋房市的第一課，就是搞清楚真正的市場是什麼樣？什麼是新房，什麼是二手房。

有人會說，新房就是預售屋，開發商賣的房子；二手房就是已經被買家買下來再轉手售出的房子。其實，事情未必沒那麼簡單。新房和二手房，是兩個完全不同的市場。新房市場與二手房市場是割裂開來的兩個市場，他們所面對的人群完全不一樣。

買新房時買方面對的是開發商或代銷，首先你會先進入裝修的金碧輝煌的售屋處，然後貌美的售屋小姐帶你來到精緻的樣品房，一對一的為你介紹建案資訊，隨後為你遞上剛泡好的茶水。若你滿意，條件談好了，預付定金，簽訂買賣合約。

每一步都有人提醒你怎麼做，每一步都不需要你自己籌備、計畫。

反之，如果買二手房，你要先學會熟悉地段，熟悉社區周邊的情況，再一個個看房，和賣家討價還價、簽定購房合約、交納稅費、辦理過戶。

這裡很多個環節都是需要買賣雙方同時參與，每一步都需要你親力親為，每一步都可能有陷阱和漏洞。

再看具體的付款方式。很多人認為，買房要看房子的總價，其實這不一定對的。我個人就發現在當前的低利環境下，買房中，每月償還的房貸對購屋者未必是大問題，往往難度最大的是籌足自備款的錢。

以新房、二手房都是總價1,000萬，自備款需要20%為例：新房總價1,000萬，只需要支付頭期款40萬，之後再按月繳交5萬元，交屋前再繳40萬，餘下貸款800萬，若辦30年的房貸，每月要繳3萬元，亦即交屋時，只要準備不到100萬（含30萬～50萬的裝潢費用、契稅、稅費）就搞定了，搬入新家。

反之，總價1,000萬的二手房，假設仍是貸款8成，800萬。這時需一次性的支付200萬，還有仲介費和其他稅費，光是仲介費就要比新房多支付2％，加上契稅、稅費，一次性的自備款，往往就高達250萬之多。

所以，比起房子的總價，自備款才是買房的最大門檻。.

2.建立正確的認知當我們分析了買新房和二手房的具體差別後，我們會發現，買新房和二手房的人，是完全不同的人群。

什麼樣的人更喜歡買新房呢？1.首次置業的人，毫無買房經驗。2.有「新房情節」的人，不喜歡住別人住過的房子。3.只能承擔少量自備款，需要多貸款的剛需族。

這部分人，是買房群體中的絕大多數。也是支撐房市最重要的群體。他們還有一個最重要的特點：沒有購房經驗，常常容易被開發商呼嚨。

什麼樣的人喜歡買二手房呢?1.有一定買房經驗的人，對所在區城環境比較了解。2.房產投資客，注重性價比。3.有一定資金實力的群體。這部分人，是買房群體中的少數。他們大多是中產階層，買房不容易被騙，往往買家比賣家更聰明。

3.新房和二手房的房價漲落一手房的價格，是開發商自己定價，而開發商對房市比較敏感，他們是先知先覺的群體。而二手房的價格，則掌握在上萬個散戶一樣的賣家手裡，他們對房價是比較遲鈍的，後知後覺的。所以二手房的價格，會受到一手房的很大影響。以類似區段同樣品質的新房價格和二手房價格來比較時：

房市上行期：新房價格會比二手房價格來得高往往大牛市到來之前，就有很多開發商瘋狂搶地，這時往往產生「麵粉比麵包貴」的現象，新房價格不斷被拉高。這個時候二手房賣家仍是後知後覺，懵懵懂懂的，只有零星幾個對價格比較敏感的賣家會提高售價。所以，這個時候，新房價格就比二手房高出了一大截，這時候買二手房是有利的。因為新房價格已經漲上去了，二手房還處於剛剛要啟動上漲的階段。

房市下行期：新房價格會比二手房價格來得低

當房市下修的時候，當房價下跌的時候，新房和二手房會出現「搶客」現象，對市場行情敏感的開發商往往會搶先降價。因為開發商已經查覺市場動態，一方面居於資金回籠的考量，一方面居於去化的考慮，都會因應市況，快速調（降）價，但二手房的散戶賣家，則會沉迷於過去的行情，傾向於觀望，而不是主動降價。因此除了少數精明的二手屋屋主，能看清情勢，並勇於壯士斷腕，否則這個階段，會出現二手屋比新屋貴的情形，此時買一手新屋是比較劃算的。

多跑、多看，不會錯。祝今年有買房需求的人，都能找到最適合自己的買入時機。

本文經授權轉載自

胡偉良觀點

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