買房子先求有再求好？專家點破真相　提出購屋「4建議」

房價居高不下，別說是剛出社會的年輕人，就連事業有成的中年人都可能有買不起房的困擾。我們總是聽到一些購屋建議，最常聽到的莫過於「先求有再求好」、「有自己的房子才安定，現在辛苦點沒關係，都會苦盡甘來的」，不過真是如此嗎？景文科技大學財務金融系副教授章定煊就提出 3 點分析與 4 項建議。

章定煊在臉書提及，自己常聽到的一些購屋建議，包括「有房子就是有了安定，一定要有自用住宅，就算現在付貸款很辛苦，苦一陣子就會苦盡甘來。不這樣做會非常後悔。（這個公務員就是服從準則一）」、「買房子先求有再求好，先在遠離市中心買品質差的房子，以後有機會再換屋。」「每月支付貸款應該控制在月所得 30％ 之內。」

不過，這些話都聽過幾十年了，現在真的還適用嗎？章定煊提出 3 點分析，首先，他指出，台灣這 10 年來房價大漲與低所得，讓所得房價比翻倍，就老一輩的來說，以前台灣的銀行的放貸成數很低，所以大家都買預售屋（中古屋反而自備款高買不起）。10％ 的頭款都是用跟會的方式硬湊出來，接下來的兩三年，又要攤還 30％ 的工程款（美其名約公司貸款），最後才輪到 60％ 銀行貸款。因此剛開始的兩三年，不用說每月剩 1 萬元，連 1 塊錢都不剩的都大有人在。

他接著說，問題是，那時候所得房價比低，而且所得還不斷上升，房價也不斷上漲，只要熬過會錢跟工程款那兩三年，很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款，然後用同樣的方法買第二屋、第三屋，但現在所得房價比這麼高，一但套進去了，解套遙遙無期，就形成螞蟻地獄。

▲房價居高不下，國人買房不易，就算買了，多數人每月負擔也是相當大。（圖／取自pixabay）

其次，台灣房價的版圖發生大規模的重整：捷運路網之內的，形成一個很大的都會圈，房價相對穩固。章定煊認為，如果是路網外，只有單條捷運所及的區域，房價風險性就高，上下起伏很大；連捷運都沒有，靠台鐵通勤電聯車，穩定性就更低了。如果先求有，去買了都市很外圍的區域，搞不好跟路網內價格越拉越大，根本換不了屋。前幾年先求有，在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔等地購屋，「還換得進比較靠市中心的新屋嗎？」

此外，章定煊也表示，台灣過去房地產有七年一循環的說法，房地產循環很快，就算高檔套到，七年也能解套。所以 30％ 額度內有什麼就買什麼，隨便買準沒錯。「台灣房地產 2005 年的大多頭，走到今年都還沒結束（由國泰房地產指數來看，從最高點只修正了 8.9％ ），已經長達 15 年的多頭了，多頭還能走多久呢？ 接下來的空頭又可能多久呢？如果像日本一樣，從 1991 年 1 月開始走到 2009 年 1 月一波 20 年的空頭該怎麼辦？所以貸款控制在 30％ 之後呢？後續的投資建議到底是什麼？房地產的循環被打亂，房地產的週期被拉長，未來的多空真的非常難以預料。」

至於「該在 30％ 額度內勉強在市中心買間廁所，還是勉強在市郊買個舊公寓呢？30％ 額度越不過購屋門檻，後續又該怎麼辦？」章定煊則提出 4 點建議：1.買不起別硬買。2.買不起也要記帳，儘量結餘，寧可「租」到郊區，壓縮開支。3.結餘款以定期定額的方式理財，你不理財、財不理你，2.5％ 以上接近無風險的金融商品多得是。只要政府不亂來，這樣的報酬率是可以咬住房價的。4.如果自願跳入螞蟻地獄，也要再擠一點錢買點消耗型保險，避免有個意外閃失，壓垮全家經濟。

▲章定煊臉書貼文。（圖／翻攝自章定煊臉書）

參考來源